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WOHNRAUMMIETRECHT: THEMA WENN DER MIETER DIE MIETE NICHT ZAHLT

Kann einem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstandes gekündigt werden, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet? Ja, sagt der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung.

Der Sachverhalt

Die Beklagten mieteten vom Kläger ein Einfamilienhaus. Nach Einzug teilten sie dem Vermieter mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser gebildet habe. Der Vermieter machte ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten seiner Mieter dafür verantwortlich und kündigte das Mietverhältnis wegen eines inzwischen aufgelaufenen Mietrückstandes in Höhe von rund EUR 3.500,00 fristlos. Mit der Zahlungs- und Räumungsklage war der Vermieter vor dem Amtsgericht Freising erfolgreich, denn das Gericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen zur Minderung berechtigten Mangel. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Landshut zahlten die Mieter die bis dahin bereits aufgelaufenen Rückstände. Die Räumungsklage wies das Landgericht Landshut daraufhin ab mit der Begründung, dass die Mieter kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe.

Die Entscheidung

Dies sah der VIII. Zivilsenat des BGH anders und entschied jetzt, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten habe, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle. Davon sei bei den beklagten Mietern auszugehen, denn - so der BGH - es habe sich ihnen die Vermutung aufdrängen müssen, dass bei Vorhandensein zweier Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in dem gemieteten Haus die Folge war. Damit seien auch an das Lüftungsverhalten der Mieter entsprechend höhere Anforderungen zu stellen. Jedenfalls bestehe für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in denjenigen Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels – hier der Schimmelbildung – fehlerhaft einschätzt.

Das Fazit

Die Gefahr, dass einem Mieter fristlos gekündigt wird, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels zurück hält ist nicht gering einzuschätzen. Insbesondere dann, wenn der Mieter sich auf seine eigene Einschätzung verlässt und eine gutachterliche Stellungnahme nicht vorliegt.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11


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