WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT: THEMA ANFECHTBARKEIT/ NICHTIGKEIT VON EIGENTÜMERBESCHLÜSSEN

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

Der Sachverhalt

Der Verwalter lädt zur Wohnungseigentümerversammlung ein. An einen Miteigentümer, der Eigentümer einer Garage ist, versendet der Verwalter keine Einladung, da er irrtümlich davon ausgeht, dass Garagen-Eigentümer nicht zum Kreis der einzuladenden Wohnungseigentümer gehören. Es werden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne beschlossen. Der Garagen-Eigentümer erhebt keine Anfechtungsklage. Als er zur Zahlung der laufenden Hausgelder aufgefordert wird, beruft er sich auf die Nichtigkeit der Beschlüsse. Das Berufungsgericht weist die Zahlungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Begründung ab, die Beschlüsse seien nichtig.

Die Entscheidung

Der BGH weist die Sache an das Berufungsgericht zurück. Nach der Rechtsprechung des BGH führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse, nicht aber zur Nichtigkeit. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Rechtswirksamkeit nicht verzichtet werden kann. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung geändert werden können. Ausnahmsweise kann Nichtigkeit dann bejaht werden, wenn der einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich und gezielt von der Versammlung ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt, wie der BGH ausführt, hier nicht vor, da die Einladung irrtümlich unterblieben ist. Zwar hatte der Verwalter den Garagen-Eigentümer bewusst nicht eingeladen. Dies beruht aber auf einem Rechtsirrtum. Ein solcher Fehler führt nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse.

Das Fazit

Da im Schrifttum unterschiedliche Auffassungen zu den Folgen einer unterbliebenen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vertreten werden, war die Entscheidung des BGH notwendig und klarstellend in ihrer Unterscheidung zwischen nichtigem und anfechtbarem Beschluss.

BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 235/11