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WOHNRAUMMIETRECHT: THEMA STAFFELMIET-VEREINBARUNGEN IN MIETVERTRÄGEN

Die Staffelmietvereinbarung über einen bestimmten Zeitraum in einem Geldbetrag und danach im Prozentsatz ausgewiesen, führt zur Teilnichtigkeit der Vereinbarung.

Der Sachverhalt

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung. In § 3 dieses Vertrages ist vereinbart: „ Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %; siehe Rückseite der Hausordnung.“

Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung sind für die Zeit vom 01.09.2003 bis 01.09.2012 Mieterhöhungen in Geldbeträgen angegeben mit dem Hinweis, dass bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 die Miete sich weiterhin jährlich um 3 % staffelt. Das Amtsgericht hält diese Staffelmietvereinbarung für insgesamt unwirksam, als sie über die (damals) zulässige Höchstdauer von 10 Jahren hinaus geht. Die Revision gegen das landgerichtliche Urteil weist der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.02.2012 als unbegründet zurück.

Die Entscheidung

Die BGH-Richter halten die Staffelmietvereinbarung für die ersten 10 Jahre in einem Geldbetrag für wirksam. Für die Zeit danach allerdings für unwirksam, da sie unzulässigerweise als Prozentsatz angegeben ist. Gleichzeitig stellt der BGH fest, dass die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung nicht zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung führt, da offensichtlich sei, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten 10 Jahre betreffe, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Rechtlich von Bedeutung ist, dass die Vereinbarung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557 a BGB betrifft. Sie ist deshalb, soweit sie über 10 Jahre hinaus geht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum – anders als für die Anfangsjahre – nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Das verstößt gegen § 557 a Abs. 1 BGB. Für rechtlich nicht bedeutsam hält der BGH, ob die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerung bewusst gewesen wäre, die erhöhte Miete – ebenso wie für die ersten 10 Jahre – auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder aber die Staffelmietvereinbarung auf die ersten 10 Jahre beschränkt hätten. Das entspräche den gesetzlichen Anforderungen, in beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum unberührt. Ebenso sei anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffelmietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietvereinbarung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557 a Abs. 2 BGB ausgeschlossen sind. Eine Auslegung des Vertragstextes soweit ergibt, dass die Parteien, wenn sie von der Unwirksamkeit Kenntnis gehabt hätten, nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten 10 Jahre festgehalten hätten.

Das Fazit

Trotz der vom BGH nur angenommenen Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung in einem Prozentsatz, sollten Mietvertragsparteien in jedem Fall von Vereinbarungen der beschriebenen Art Abstand nehmen und von vorn herein für klare Verhältnisse sorgen. Dies nicht zuletzt wegen Anderslauten der Rechtsprechung der Instanzgerichte, mit denen sich der BGH im Urteil auch auseinander setzt, wie z. B. mit der Entscheidung des Landgerichts Halle (ZMR 2004, 821). Hier wird die Auffassung vertreten, dass eine Staffelmietvereinbarung grundsätzlich insgesamt unwirksam sei, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden. Insoweit verwirft der BGH auch die Rechtsansichten in den Kommentaren von Schmidt/Futterer, Mietrecht 10. Auflage § 557 a BGB, Rn. 37 MüKo, BGB, 6. Auflage, § 537 a Rn. 18. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % einig waren, spreche auch nichts dafür, dass sie für die ersten 10 Jahre, in denen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Steigerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben.

BGH, Urteil vom 15.02.2012, VIII ZR 197/11


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