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WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT: THEMA VERPFLICHTUNG DES WOHNUNGSEIGENTÜMERS ZUR INSTANDHALTUNG VON GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten in Stand zu setzen und in Stand zu halten sind, ist nicht einschränkend dahingehend auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

Der Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der einzelne Wohnungseigentümer über einen Balkon verfügen, ist in der Teilungserklärung folgende Regelung enthalten: „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten in Stand zu setzen und in Stand zu halten.“ Als zwei Balkone Mängel aufweisen, wird eine Firma O. mit der Durchführung einer Ursachenanalyse beauftragt. Diese führt zu dem Ergebnis, dass eine schadhafte Balkon- und Fugenabdichtung sowie lose und starke Rissbildungen aufweisende Fugenbeläge die Ursache für die Mängel sein können.
In der Eigentümerversammlung wird beschlossen, die Rechnung der Firma O. anteilsmäßig auf sämtliche Eigentümer umzulegen und die anstehenden Kosten der Balkonsanierung von der Gemeinschaft zu übernehmen. Ein Wohnungseigentümer beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Amts- und Landgericht geben der Anfechtungsklage statt.

Die Entscheidung

Der BGH stimmt der Entscheidung des Landgerichts dahingehend zu, dass die Beschlüsse wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung für unwirksam zu erklären sind. Eigentümer von Wohnungen mit einem Balkon müssen nach der Teilungserklärung für sämtliche diesbezüglich entstehenden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten aufkommen. Dies schließt auch die Kosten für die Isolierung und die Abdichtungsanschlüsse ein. Die Überbürdung der Kostenlast knüpfe daran, dass der Balkon zum ausschließlichen Gebrauch durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bestimmt sei und die übrigen Miteigentümer von der Nutzung mithin ausgeschlossen sind. Zwar sei richtig, dass den Eintritt von Feuchtigkeit verhindernde Maßnahmen auch der Erhaltung des gesamten Gebäudes zugutekämen. Nach dem klaren Wortlaut der Teilungserklärung bestehe der Sinn der Regelung aber darin, dass die übrigen Wohnungseigentümer, die von der Nutzung des Balkons ausgeschlossen sind, auch sowohl von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung als auch von deren Kosten befreit sein sollten.

Das Fazit

Dieser Entscheidung dürfte über den Einzelfall hinaus erhebliches Gewicht zukommen. Finden sich doch in sehr vielen Teilungserklärungen Regelungen, die die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Anlagen, Einrichtungen und Gebäudeteilen sowie die dafür entstehenden Kosten dem einzelnen Wohnungseigentümer übertragen. In der Rechtsprechung war durchaus umstritten, ob es sich dabei auch um Gebäudeteile handeln sollte, die dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. So hat das OLG Schleswig am 30.03.2006 nur solche Bauteile darunter verstanden, die dem ausschließlichen Gebrauch des Wohnungseigentümers zu diesen bestimmt sind. Das sollte bei dem Fußbodenaufbau der Balkone der Fliesen-Belag sein, nicht aber konstruktive Teile wie die Balkonbrüstung, Geländer oder die Abschlussplatte. Zu beachten ist allerdings, dass die Formulierung der Regelungen in den Teilungserklärungen bezüglich der Verteilung der Instandhaltungsverpflichtungen durchaus unterschiedlich und abweichend von der Teilungserklärung sein kann, die Gegenstand der Entscheidung des BGH vom 16.11.2012 war. Im Einzelfall wird es deshalb immer wieder zu Auslegungen kommen müssen. Die Entscheidung macht aber klar und verständlich, dass dann, wenn die Verpflichtung zur Instandhaltung an den ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer geknüpft ist, davon auszugehen sein kann, dass er auch die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums tragen muss.

BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12


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