MAKLERRECHT: THEMA LOHNANSPRUCH BEI ERWERB EINER IMMOBILIE DURCH ZWANGSVERSTEIGERUNG

Der Lohnanspruch des Maklers erstreckt sich auf den Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung.

Der Sachverhalt

Der Makler inseriert auf einem Internetportal das zum Verkauf stehende Grundstück. Die Anzeige sieht den Verkaufspreis und eine Provision von 3,57% vor. Der Interessent nimmt über das Portal Kontakt zu dem Makler auf und es kommt zu einem Besichtigungstermin. Dabei weist der Makler darauf hin, dass bezüglich des Grundstücks ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft. Einen Monat später schlägt der Makler dem Interessenten eine Formulierung für ein formloses verbindliches Angebot vor. Er informiert ihn darüber, dass ein solches, nach Rücksprache „mit der betreibenden Bank“, erforderlich sei. Am selben Tag unterzeichnet der Interessent einen schriftlichen Maklervertrag. Dieser regelt u. a. die Provision wie folgt:

1. Der Kunde verpflichtet sich (…) eine Provision in Höhe von 3,57% (…) des Gesamtkaufpreises zu zahlen.

2. Der Provisionsanspruch ist fällig mit Abschluss des voll wirksamen Kaufvertrages mit dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertragspartner.

Der Makler informiert den Interessenten darüber, dass das Grundstück nur im genau bezeichneten Versteigerungstermin erworben werden könne. Er teilt außerdem den Verfahrensablauf und eine Strategie mit. Der Interessent erhält den Zuschlag, verweigert jedoch die Zahlung der Provision. Seiner Auffassung nach habe die Provisionsabrede nur für den freihändigen Erwerb gelten sollen.

Die Entscheidung

Der Makler hat einen Anspruch auf die vereinbarte Provision. Der Erwerber hat bereits in Kenntnis des Provisionsverlangens eine Maklerleistung in Anspruch genommen, als er sich das Grundstück zeigen ließ. Zwar ist im Maklervertrag dann nur von einem „Kauf“ die Rede. Als die Parteien gut vier Wochen später den Maklervertrag schlossen, wussten allerdings beide, dass ein „Kauf“ nicht mehr möglich sei, sondern nur noch ein Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung. Gleichwohl hielten sie die Provisionszahlung schriftlich fest. Das konnte nur vom Willen getragen sein, einen Vertrag des Inhaltes abzuschließen, dass auch der einzige noch in Betracht kommende Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung die Provisionspflicht auslösen sollte. Ein „Kauf“ hatte für diesen Vertrag keinen Sinn. Daher habe dieser auch nicht dem Willen der Parteien entsprochen. Eine individualvertraglich vereinbarte Abrede, dass auch der Nachweis zum Erwerb in der Zwangsversteigerung den Maklerlohn auslösen soll, ist auch stillschweigend möglich.

Das Fazit

Grundsätzlich ist eine Gleichstellungsabrede von Kauf und Erwerb durch Zwangsversteigerung unzulässig. Im vorliegenden Fall ging das Landgericht aber davon aus, dass beiden Parteien klar war, dass es sich bei der getroffenen Abrede nur um einen Erwerb durch Zwangsversteigerung handeln kann, da ein freihändiger Erwerb des Grundstücks nicht möglich war und der Vertrag damit inhaltlos wäre. Somit war es unschädlich, dass im Maklervertrag lediglich von einem „Kauf“ die Rede war. Da die Parteien in Kenntnis, dass ein „Kauf“ nicht möglich sei, die Provisionsabrede schriftlich regelten, ging das Gericht davon aus, dass der einzig in Betracht kommende Erwerb die Provisionsabrede auslösen soll.

Landgericht Aachen, Urteil vom 13.12.2012, AZ. 10 O 271/12