WOHNRAUMMIETRECHT: THEMA KÜNDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES WEGEN EIGENBEDARF DES VERMIETERS

Kein Rechtsmissbrauch einer Kündigung bei noch nicht absehbarem Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages.

Der Sachverhalt

Im Februar 2008 mieten die Beklagten ein Einfamilienhaus in Wolfenbüttel an. Im März 2011 kündigt die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Begründung, das Haus werde künftig für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und sei deshalb nicht voraussehbar gewesen. Die Mieter bestreiten diese Behauptung im Räumungsprozess und berufen sich auf Rechtsmissbrauch. Nach Durchführung einer Beweisaufnahme gibt das Amtsgericht Wolfenbüttel der Räumungsklage statt. Das Landgericht Braunschweig weist die Berufung der Mieter zurück: Auch wenn die Kündigung bereits drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und der Enkel bei der Anmietung geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls ein Verkauf des Anwesens, sei die Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich.

Die Entscheidung

Die zugelassene Revision zum BGH bleibt ebenso erfolglos. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei unter den hier gegebenen Umständen nicht rechtsmissbräuchlich. Eine andere rechtliche Beurteilung könne nur dann stattfinden, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest in Erwägung zieht, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei aber im entschiedenen Fall nicht so, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Vermieterin nicht ersichtlich war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das Haus mit seiner Familie bewohnen wolle. Wie die Beweisaufnahme ergeben habe, sei der Eigenbedarf erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden.

Das Fazit/ Praxisempfehlung

Bei Neuvermietungen sollte sich ein Vermieter ernsthaft überlegen, ob demnächst auch ein Eigenbedarf infrage kommt und für ihn absehbar ist. Nach der bisherigen BGH-Rechtsprechung genügt es dafür schon, wenn der Vermieter einen möglichen Eigenbedarf nur „erwägt“. Das könnte bedeuten, dass auch ein „gefühlter“ Eigenbedarf rechtlich zu berücksichtigen ist. Wird trotzdem vermietet, ohne den Mieter darauf hinzuweisen bzw. einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abzuschließen, muss der Vermieter damit rechnen, dass eine später von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist

BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 233/12