WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT: EINHEITLICHER EINBAU UND EINHEITLICHE WARTUNG VON RAUCHWARNMELDERN

Entspricht es regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein Beschluss auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben?

BGH, Urteil vom 07.12.2018; V ZR 273/17

Der Sachverhalt

In einer Wohnungseigentumsanlage in Nordrhein-Westfalen beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Einbau, die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma durchführen zu lassen. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, fechten den Beschluss an.

Entscheidung

Der BGH bejaht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für den Einbau von Rauchwarnmeldern. Die Wohnungseigentümer sind nach dem BGH nicht gehindert, den Einbau von neuen Rauchwarnmeldern für Räume zu beschließen, in denen einzelne Wohnungseigentümer bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht haben. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung. Auch wenn nach der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Der Beschluss, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen entspricht unabhängig davon, ob einzelne Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder installiert haben, auch ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Wohnungsbrände stellen eine Bedrohung für das Gebäude und für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. aller Menschen, die sich in der Anlage aufhalten, dar. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und Wartung kann sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal gewartet werden. Damit werden auch versicherungsrechtliche Risiken minimiert.

Fazit

Die Verpflichtung, zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist in den Bauordnungen der einzelnen Länder festgelegt. Die bisher gegebene Unsicherheit, ob ein Beschluss, die Rauchwarnmelder in allen Wohnungen der Anlage zu installieren und zu warten noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn bereits einzelne Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind, ist damit überzeugend gelöst und dem Bereich der ordnungsmäßigen Verwaltung zugeordnet.

BGH, Urteil vom 07.12.2018; V ZR 273/17