Wohnungseigentumsrecht: Thema Sondereigentum

Ein Balkon dient als Raum zu der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung dieses Wohnungseigentümers. Er gehört aufgrund der gesetzlichen Verbundenheit zum Sondereigentum der Wohnung. Dies gilt unabhängig davon, ob der Balkon mit einer Treppe zum Garten (Gemeinschaftseigentum) verbunden ist. Bei Sondereigentum kommt die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes nicht in Betracht.

Der Sachverhalt

Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung der Bezeichnung „SNR“ (Sondernutzungsrecht) für einen Balkon ab. Es handelt sich dabei um einen Balkon, der in der vorgesehenen Teilungserklärung mit der Nummer der dazu gehörigen Wohnung versehen war. Die Eintragung als „SNR“ wurde damit begründet, dass der Balkon mit einer Treppe versehen ist, die in den gemeinschaftlichen Garten führt. Der Balkon sei damit nicht abgeschlossen und damit nicht sondereigentumsfähig; er stelle sich vielmehr als Terrasse dar, wurde vom beschwerdeführenden Notar vorgetragen.

Die Entscheidung

Das OLG München weist die Beschwerde zurück. Bei dem von außen nur über einet Treppe erreichbaren und mit einer massiven umlaufenden Außenbrüstung versehenen Balkon handle es sich nicht um eine Terrasse. Deshalb könne ein Sondernutzungsrecht nicht begründet werden.

Ein Balkon ist nach Auffassung des Gerichts sondereigentums-fähig. Im zu entscheidenden Fall erlaube die Auslegung der Teilungserklärung sowie der damit verbundene Aufteilungsplan allerdings nicht die Zuordnung zum Sondereigentum. Der Balkon trage zwar ebenso wie die Räume des Sondereigentums die Nr. 1. Der Balkon trage aber auch den Zusatz „SNR“. Auf dem Plan lasse sich eine Zuordnung zur Wohnung nicht entnehmen. Der Senat führt aber weiter aus, dass er die im Vordringen begriffenen Meinung teile, dass der Balkon als Raum zu der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung dieses Wohnungseigentümers dient und kraft der gesetzlichen Verbundenheit zum Sondereigentum der Wohnung gehört. Dies soll dann auch ohne entsprechende Nummerierung des Balkons gelten, und zwar auch unabhängig von der Frage, ob er durch eine Treppe mit dem Garten (Gemeinschaftseigentum) verbunden ist.

Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, damit vom BGH geklärt wird, ob an Balkonen mangels Sondereigentumsfähigkeit Sondernutzungsrechte begründet werden können.

Das Fazit

Die Frage, ob Balkone sondereigentumsfähig oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, ist von erheblicher Tragweite. Auch wenn die tragenden und isolierenden Teile der Balkone Bestandteil des Gemeinschaftseigentums bleiben, ist aber für den Innenraum allein im Bereich des Sondereigentums der Wohnungseigentümer zuständig.

Die sich in der bisherigen Rechtsprechung ergebene Fragestellung, ob mangels aus-drücklicher Zuordnung des Balkons zum Sondereigentum der Balkon nur als faktisches Sondernutzungsrecht behandelt werden kann, wäre damit geklärt.