Wohnraummietrecht: Thema Eigenbedarfskündigung

In diesem Fall ist die Beklagte Mieterin einer Einzimmerwohnung. Das Mietverhältnis wurde von der Vermieterin mit der Begründung gekündigt, sie benötige die Wohnung selbst nachdem sie ein Studienjahr in Neuseeland absolviert habe und danach ihr Studium in ihrer Heimatstadt fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In das ehemalige Kinderzimmer der elterlichen Wohnung könne sie nicht mehr zurück kommen, weil dort inzwischen ihre Schwester lebe. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben; das Landgericht München hat sie abgewiesen.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei die ausgesprochene Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam. Das Berufungsgericht überspanne die Anforderungen, die gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an die Angabe der Gründe für das „berechtigte Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu stellen sind. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne jedenfalls der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verneint werden. Zwar bestehe der Zweck des Begründungserfordernisses darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dafür genüge es aber im Allgemeinen, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er indentifiziert und von anderen Gründen unterschiede werden könne.

„Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend“ heißt es in den Entscheidungsgründen des Bundesgerichtshofs.

Mit den im Kündigungsschreiben angegebenen Gründen sei daher das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ausreichend dargelegt. Angaben zu der - früheren – Wohnsituation der Vermieterin bedurfte es deshalb nicht; ihr Interesse an der Wohnung ergebe sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt in ihren Heimatort zurückkehre und deshalb die Wohnung benötige.

Unter Bezugnahme auf die Entscheidung vom 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10, wiederholt der BGH, dass der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen kann, die in einem früheren dem Mieter zugegangenen Schreiben bereits dargelegt sind; eine Wiederholung in der Kündigung selbst sei nicht erforderlich. Entsprechend gelte auch für den Fall, dass der Mieter bestimmte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände - etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson - bereits bekannt sind. Derartige Angaben brauchen nicht wiederholt zu werden: Dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei“.

Praxishinweis

Die jahrzehntelange Rechtsprechung insbesondere der Instanzgerichte, wonach eine Eigenbedarfskündigung mit allen denkbaren Gründen versehen sein muss, um formell wirksam zu sein, dürfte durch diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs hinfällig sein. Gleichwohl ist Vermietern zu empfehlen, Eigenbedarfsgründe möglichst nachvollziehbar darzulegen, um von vornherein unterschiedliche rechtliche Auffassungen der Instanzgerichte zu vermeiden.