Maklerrecht: Thema Laufzeit eines Allein-Auftrages

Wurde in einem Makler-Alleinauftrag eine unbegrenzte Laufzeit vereinbart, ist diese Regelung - unabhängig davon, ob es sich um einen Formularvertrag handelt oder um eine Individualvereinbarung - unwirksam. Es folgt auf diese Teilunwirksamkeit aber ausnahmsweise nicht die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages, sondern eine Reduzierung der Laufzeit auf eine angemessene Dauer. Diese kann bei sechs Monaten liegen.

Der Sachverhalt

Der Eigentümer eines zu veräußernden Grundstücks unterzeichnet im Januar 2008 einen Makler-Alleinauftrag, in dem die folgende Formulierung enthalten ist: „Der Alleinauftrag läuft bis zum endgültigen Verkauf des Objektes und ist zeitlich unbegrenzt.“
Der Verkäufer kündigt den Maklervertrag im März 2010 und veräußert danach das Objekt. Der Makler hält die Kündigung des Alleinauftrages für unwirksam und behauptet, für den Verkauf mitursächlich tätig geworden zu sein. Durch seine Bemühungen, die Erbauseinandersetzung der Verkäufer zu fördern, ist der Verkauf des Objektes überhaupt erst möglich geworden.

Die Entscheidung

Das Landgericht Hamburg weist die Provisionsklage ab. Das Gericht geht davon aus, dass der Auftrag durch Zeitablauf beendet wurde. Zwar sei in dem Vertrag eine unbegrenzte Laufzeit bis zum Verkauf vorgesehen. Eine Bestimmung über die unbegrenzte Dauer von Maklerverträgen, von denen die Parteien sich faktisch nicht lösen können, sei jedoch wegen der dem Rechtsgefühl aller billig und gerecht Denkenden widersprechenden Knebelung unwirksam. Das gelte auch unabhängig davon, ob eine solche Bestimmung der AGB-Kontrolle unterliege oder ob sie Teil einer Individualvereinbarung sei, da die Unwirksamkeit schon aus §138 Abs.1 BGB resultiere. Auf diese Teilunwirksamkeit folgt aber ausnahmsweise nicht die Unwirksamkeit des Gesamtvertrages, sondern – den Interessen der Vertragspartner entsprechend – eine Reduzierung der Laufzeit auf eine nach billigem Ermessen angemessene Dauer. Für die Bestimmung dieser Dauer seien die jeweiligen Umstände des Einzelfalles entscheidend. Vor dem Hintergrund, dass ein verkaufswilliger Eigentümer eines Grundstücks dieses in der Regel zeitnah verkaufen möchte, gehe das OLG Hamm (NJW 1966, 887) von einer regelmäßig angemessenen Dauer eines Maklerauftrages von sechs Monaten aus. Dem schließt sich das Landgericht Hamburg an und führt aber weiter aus, dass bei besonders großen Grundstücken oder bei Umständen, die den Verkauf erschweren, die angemessene Dauer in Ausnahmefällen auch einen längeren Zeitraum abdecken könne.
Da unabhängig von einem wirksamen Maklervertrag der Makler aber eine mitursächliche Tätigkeit am Kaufvertragsabschluss vorliegend nicht darzulegen vermochte, war die Klage abzuweisen.

Das Fazit

Eine Bindung im Maklervertrag bis zum Erfolgseintritt ist unzulässig. Da im Einzelfall aber Hindernisse entgegenstehen können, gibt es für die Laufzeit bei Alleinaufträgen keine Regelfrist. Handelt es sich um einen üblichen Grundstücksverkauf ohne besonders notwendige Vorarbeiten oder Schwierigkeiten, wird entsprechend Oberlandesgericht Hamm und Landgericht Hamburg von einer halbjährlichen Laufzeit auszugehen sein.

LG Hamburg, Urteil vom 20.01.2012, Az. 304 O 241/11