GEWERBEMIETRECHT: THEMA KAUTION BEI INSOLVENT GEWORDENEN VOREIGENTÜMERN

Der Ersteher eines vermieteten Grundstücks hat die Verpflichtung zur Rückzahlung einer Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat.

Der Sachverhalt

Der Mieter von gewerblichen Räumen zahlt eine vereinbarte Mietsicherheit in Höhe von rund EUR 800,00 an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegt. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters ersteht der beklagte Erwerber die durch die Insolvenz versteigerte Immobilie. Der Mieter verlangt von dem Erwerber die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit. Das Amtsgericht gibt der Klage statt, das Landgericht weist die Klage ab, lässt aber die Revision zum BGH zu.

Die Entscheidung

Die Versteigerungsbedingungen stellen fest, in welche Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit. Das im Versteigerungstermin abzugebene Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus. Mit dem Zuschlag, so der BGH, geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Unter welchen Voraussetzungen der Ersteher anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann, ist hierbei ohne Belang, jedenfalls hängt die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte nicht davon ab.

Nach der Neufassung des § 566 a BGB übernimmt der Ersteher daher auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Der Erwerber hat volle Rückzahlungspflicht.

Das Fazit

Die Entscheidung des BGH beruht auf der Änderung der mieterschützenden Vorschrift des § 566 a BGB. Die nach früherem Recht (§ 572 BGB a. F.) gegebene Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, gilt nicht mehr. Ist die Kaution nicht insolvenzfest angelegt, trägt der Ersteher das volle Insolvenzrisiko insoweit.

Die Praxisempfehlung

In Zwangsversteigerungsverfahren hat der Erwerber peinlich darauf zu achten, dass die Voraussetzungen des § 566 a BGB erfüllt sind. Eine Auskunft des zuständigen Rechtspflegers kann insoweit behilflich sein. Es ist grundsätzlich nicht Sache des Mieters, auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu achten.

BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10